Собственность обязывает …

Конституцией Германии однозначно узаконена социальная ответственность каждого владельца перед обществом. Что же это означает на практике?

Ответ прост и известен любому владельцу недвижимости. При покупке квартиры, дома или земельного участка покупатель сначала обязан заплатить налог на передачу земли. После оплаты налога приобретателя недвижимости вносят в земельную книгу, и он получает статус владельца. В зависимости от федеральной земли налог составляет от 3,5 % до 6,5 % от стоимости покупки, что может быть равно нескольким тысячам евро! Несомненно, это расстраивает.

Однако на этом социальная ответственность новоиспеченного владельца не заканчивается. Каждый год владельцы недвижимости должны платить так называемый налог на недвижимость. Платеж делается в адрес соответствующего муниципалитета, в ведении которого находится недвижимость или земельный участок.

Базовые данные для начисления налога на недвижимость были крайне сложны для подсчета, особенно после решения Федерального конституционного суда в 2018 году.

Законодательные органы продвинули реформу налогового права на недвижимость с целью сохранения доходов муниципалитетов от этого налога, составляющие несколько МИЛЛИАРДОВ евро в год. В результате реформы, начиная с 1 января 2022 г., вступили новые требования по оценке объектов недвижимости. Величина налога на имущество (Grundsteuerwert) определяется и устанавливается налоговыми органами, она же используется для расчета конкретной суммы налога. Однако стоимость недвижимости меняется постоянно, в связи с этим оценка будет производиться каждые 7 лет. Что это значит для нас, граждан и владельцев?

Каждый владелец недвижимости или земельного участка обязан подать налоговую декларацию на свою собственность в период с июля по октябрь 2022 г., независимо от того, был ли запрос от налогового органа или нет. Однако обязанность по уплате нового налога до 2025 г. не наступит. Налоговая декларация должна быть представлена в электронном виде через систему ELSTER. В исключительных случаях допускается подача в бумажном виде.

Каждый объект недвижимости должен быть оценен в индивидуальном порядке, для чего предстоит собрать большое количество данных. Особенных временных затрат потребует сбор данных по коммерческой недвижимости, а также по сельскохозяйственным и лесным предприятиям.

Медлить в вопросах по сбору данных для оценки налога на имущества нельзя. По большому счету они уже должны быть у вас. Владельцы должны помнить о том, что запрашиваемая в декларации информация не всегда доступна в режиме реального времени. Зачастую эту специфическую информацию приходится узнавать в муниципальных органах, время ожидания в которых может увеличиваться из-за большого числа запросов.

В то же время налоговые органы уже объявили, что продление сроков подачи декларации будет предоставляется только в крайних исключительных случаях.

Итак, что нужно предоставить для расчета налога по каждому объекту недвижимости:

• Местонахождение имущества или сельскохозяйственного и лесохозяйственного предприятия
• Район, участок и земельный участок недвижимого имущества
• Структура собственности
• Тип земли (незастроенная, жилая, другая застройка)
• Площадь объекта недвижимости (если применимо, жилая площадь или площадь этажа здания)
• Информация о том, входит ли здание в список объектов культурного наследия
• Год строительства, год основной реконструкции или существующего обязательства по сносу здания.

Необходимые данные можно найти в выписках из земельной книги (номер листа земельной книги, номера участков, площади участков), в уведомлении об оценочной стоимости (номера налогов, номер файла, нумерация зданий), а также в договоре купли-продажи, в уведомлении о земельном налоге, в кадастровых картах или в декларации о разделе.

В свою очередь, необходимо иметь все документы для расчета площади (жилая площадь при доходном подходе или общая площадь при активном подходе). Если необходимые данные не могут быть найдены (или уже не могут быть найдены), выписку из земельной книги можно запросить в компетентном районном суде, а кадастровую карту – в офисе землеустроителя.

Конечно, успеть уложиться вовремя сложно. Во избежание штрафных санкций за несвоевременную подачу я рекомендую обращаться к адвокатам по налоговому праву, компетентным и уполномоченным подавать налоговые декларации своих клиентов по всей Германии.

Последствия промедления в подачи драматичны и дорогостоящи. Непредоставление декларации до конца октября 2022 года грозит штрафами в несколько сотен евро за каждый месяц просрочки. По этой причине главная рекомендация – действуйте своевременно!

Увеличится или уменьшится ваш налог, зависит от стоимости имущества на 01.01.2022. Поскольку последние базы оценки в старых федеральных землях датируются 1964 годом, а в новых – даже 1935 годом, финансовые эксперты ожидают, что особенно в новых федеральных землях налоги на недвижимость будут расти, так как в 2022 году недвижимость стоит значительно больше. Точные цифры предсказать невозможно. Владельцам недвижимости придется ждать новых налоговых оценок.

Эти изменения касаются не только владельцев недвижимости, но и арендаторов, на которых зачастую перекладывают налоговое бремя. Это законом разрешено. Как следствие, увеличение налога повлияет и на размер арендной платы.

Адвокат Елена Харди (Дюссельдорф)