Login

Passwort oder Login falsch

Geben Sie Ihre E-Mail an, die Sie bei der Registrierung angegeben haben und wir senden Ihnen ein neues Passwort zu.



 Mit dem Konto aus den sozialen Netzwerken


Zeitschrift "Partner"

Zeitschrift
Gesellschaft >> Wohneigentum
Partner №6 (93) 2005

Выбор земельного участка

 

Мы продолжаем публикацию материалов, посвященных строительству собственного дома (cм. «Partner» № 4 - 2005 и № 5 – 2005). На этот раз речь пойдет о поиске, выборе и приобретении участка для застройки. Корреспондент нашего журнала Эдуард Мармер ведет беседу с главным инженером строительной фирмы «Terra-Projekt», Strukturleiter‘ом Гердом Блеем (Gerd Bley). Фирма «Terra-Projekt A. Wagner GmbH & Co. KG» основана Александром Вагнером, который в 1990 г. переселился из России в Германию.

Эдуард Мармер: Чаще всего вопрос поиска и приобретения земельного участка под собственный жилой дом каждый решает самостоятельно на свой страх и риск. А не лучше ли с самого начала обратиться к специалисту?

 

Герд Блей: Консультация профессионала несомненно поможет начинающему застройщику избежать характерных промахов и ошибок, которые многие совершают потому, что не располагают информацией, достаточной для выбора земельного участка. Как правило, это приводит к дополнительным расходам, а иногда даже к тому, что приобретенный участок вообще оказывается непригодным для строительства того жилого дома, о котором мечтает застройщик.
 
Э. М.: Предполагаю, что, несмотря на Ваше предостережение, многие наши читатели всё-таки захотят обойтись на этом этапе без посторонней помощи. Не могли бы Вы рассказать о том, где можно получить сведения о продаже земельных участков?

 

Г.Б.: Проще всего прибегнуть к помощи Интернета, заглянув, например, на страницу www.ImmobilienScout24.de. Можно также обратиться к маклеру или навести справки в местных органах власти. Некоторые предпочитают покупать землю на аукционах (Ersteigern). Но перед этим надо всё-таки решить самому, по каким критериям должен быть выбран тот или иной земельный участок. Тем, кто обращается в нашу фирму, мы прежде всего предлагаем заполнить специальный опросный лист застройщика (Checkliste «Grundstücksbewertung»), который систематизирует требования к участку до начала его поиска. Если же участок уже приобретен, опросный лист поможет прояснить степень его соответствия первоначальным представлениям о нем.
 
Э. М.: Не могли бы Вы рассказать вкратце об этом опросном листе.

 

Г. Б.: Исходя из того, что каждый человек, как правило, строит собственный дом один раз в жизни, надо во чтобы то ни стало:

 

- Выяснить планы местных органов власти по дальнейшему строительству (eventuelle Planungsunterlagen bei der zuständigen Baubehörde) в том районе, где приобретается земля. Вряд ли застройщик будет в восторге, если через три года рядом с его домом проложат автобан или построят мусоросжигательный завод.

 

- Узнать, насколько велико влияние прилегающих участков (mögliche Baulasten). Бывает так, что несколько граничащих друг с другом участков рассматриваются как один общий Grundstück.

 

- Прояснить, возможно ли расширение участка в будущем, выявить ограничения, налагаемые в соответствии с так называемым Nachbarrecht, и другие правовые обязательства (rechtliche Kriterien), которые могут связать застройщика по рукам и ногам.

 

Кроме того, благодаря нашему опросному листу можно проанализировать свои представления о необходимой форме (Zuschnitt), величине (Größe) и местоположении (Lage) участка, о желаемой и фактической его удаленности от автобана и  железной дороги, школьных и культурных учреждений, места работы и магазинов, о грунтовых условиях и наличии инженерных коммуникаций.
 
Э. М.: А стоит ли вдаваться в такие подробности?

 

Г. Б.: Если застройщик хочет сэкономить деньги, то ему непременно надо с самого начала вникнуть в детали. Или прибегнуть к помощи специалиста, что в любом случае было бы разумнее.
 
Э. М.: К сожалению, Ваш опросный лист доступен только для Ваших клиентов и не сможет облегчить жизнь всем остальным.

 

Г. Б.: Напротив! Мы не намерены с помощью разработанного Checkliste принуждать застройщиков к сотрудничеству с нами. В самом ближайшем будущем он будет «вывешен» на нашей странице в Интернете по адресу www.terra-projekt-a-wagner.net, и любой желающий сможет им воспользоваться.
 
Э. М.: Теперь несколько слов о самом главном, о стоимости земельного участка.

 

Г. Б.: Здесь, прежде всего, я хочу обратить внимание читателей на то, что первоначальная стоимость земли, о которой идет речь на стадии заключения договора купли-продажи, и окончательная сумма, в которую земельный участок обойдется застройщику, будут значительно отличаться друг от друга.
 
Э. М.: То есть Вы хотите сказать, что если продавец предлагает застройщику 400 кв.м земли по 90 евро за кв.метр, то 36 тысяч – это еще далеко не всё?

 

Г. Б.: Для того чтобы определить конечную сумму, надо будет к этим взятым в качестве примера 36 тысячам добавить:

 

1. Так называемые побочные расходы (Grundstücksnebenkosten), к которым, среди прочих, относятся нотариальный сбор (Notargebühr), налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer), гонорар маклера (Maklergebühr) и т.д., составляющие, как правило, 5-10% от стоимости участка и выплачиваемые либо непосредственно во время сделки, либо сразу же после подписания договора купли-продажи.

 

2. Расходы на подключение участка к инженерным сетям: канализации, водопроводу, электричеству, газу,  на обустройство принадлежащих местным органам власти или частным лицам подъездных дорог и улиц (Erschließungskosten). Коммунальные ведомства могут также потребовать от застройщика оплатить так называемые «мероприятия по улучшению коммунальной собственности» (Verbesserungsmaßnahmen) в рамках закона Kommunalabgabengesetz.

 

3. Возможные расходы на подготовку территории к застройке (Herrichtungskosten): снос существующих строений (Abriss von Gebäuden), ликвидацию вышедших из строя и защиту действующих инженерных коммуникаций (Ver- und Entsorgungsleitungen), удаление растительных насаждений (Beseitigung von Vegetation) и т.п.

 

4. Стоимость необходимых для определения границ участка обмерочно-геодезических работ (Vermessungsgebühren), составляющих, как правило, около 1000 евро.

 

5. Стоимость заключения об инженерно-геологических изысканиях (Bodengutachten), где указываются необходимые для проектирования жилого дома уровень грунтовых вод (Grundwasserspiegel), геологическое строение (geologischer Bodenaufbau), содержание вредных веществ в почве и т.д. Если подобные изыскания производились ранее на приобретаемом или соседнем участках, эта статья расходов не должна превышать 500 евро.

 

6. Судебные издержки по занесению права на собственность в поземельный кадастр (Grundbuch).

 

7. Возможные расходы на освобождение участка от права третьих лиц на его частичное использование (Kosten für das Freimachen von Rechten Dritter), если в поземельном кадастре и так называемом Baulastenverzeichnis‘е имеются соответствующие записи. Здесь речь идет о том, что у кого-то из соседей есть, например, право на проход, проезд или парковку автомобиля на приобретаемом земельном участке.
 
Э. М.: От всего того, что Вы перечислили, у меня, как говорится, голова пошла кругом.

 

Г. Б.: Мне не хочется пугать читателей, но каждый, кто решил строиться, должен идти на это с открытыми глазами. В противном случае стрессовые ситуации и сердечные капли ему гарантированы.
 
Э. М.: Кто может сказать, сколько денег придется «выложить» застройщику, например, за подключение его дома к городской канализационной системе или освобождение участка от прав на него со стороны третьих лиц?

 

Г. Б.: Это чиновники местных органов власти (Gemeinde – в мелких населенных пунктах, Bauamt – в крупных), работники судебных инстанций и сотрудники различных фирм, которым застройщик поручит выполнение тех или иных видов работ.
 
Э. М.: Чтобы собрать такое количество информации, ему, наверное, придется взять долгосрочный отпуск...

 

Г. Б.: ...или обратиться в ту фирму, которая в состоянии взять на себя решение всего комплекса вопросов, связанных со строительством индивидуального жилого дома. Например, в наш «Terra-Projekt». Еще я хочу обратить внимание на то, что покупатель земли непременно должен выяснить, что включает в себя продажная цена. При покупке участков в Gemeind'ах упоминаемые мною ранее Erschließungskosten и всевозможные Gebühren могут входить в цену. Кстати сказать, совсем не лишним будет проверить, насколько продажная цена участка соответствует его теоретической стоимости. Для этого надо получить в местных органах власти данные о нормативной стоимости 1 кв.м земли (Bodenrichtwerte) в районе застройки и умножить этот показатель на площадь участка. Рассмотрим предложенный Вами пример:
- Bodenrichtwerte = 80 евро за кв.м,
- площадь участка = 400 кв.м,
- общая стоимость (Bodenbewertung) = 400 x 80 = 32.000 евро,
- Erschließungskosten (если они «сидят» в цене) могут колебаться от 5 до 10%, то есть в пределах 1.600 – 3.200 евро,
- итого теоретическая стоимость участка 33.600 – 35.200 евро.
Если с застройщика попросят 36.000 (см. выше) или, на худой конец, 40.000 евро, это нормально (с учетом рыночного колебания цены на землю). Если же продавец хочет «содрать» 50.000 и более, это – явный перебор!
 
Э. М.: А что Вы можете сказать о самом процессе покупки земли?

 

Г. Б.: Во-первых, не спешить! Это самое главное правило. Если продавец торопит и говорит, что, несмотря на многих других интересующихся, он всё-таки именно Вам готов отдать предпочтение, будьте настороже! Во-вторых, надо проявить твердость в вопросе выбора нотариуса. Поскольку нотариальные расходы несет покупатель (Kosten des Kaufvertrages), он имеет право требовать оформление договора купли-продажи (Kaufvertrag) у нотариуса, которому доверяет. Застройщик должен непременно воспользоваться этим правом, так как составляемый нотариусом эскиз договора может в большей или меньшей степени защищать интересы той или иной стороны. И наконец, оплату по договору желательно произвести как можно позже, ни в коем случае не ранее того момента, когда запись о праве собственности (Eintragung der Auflassungsvormerkung) будет внесена в поземельный кадастр (Grundbuch). А лучше всего время оплаты согласовать со своим банком (Hausbank), который определяет срок выплаты кредита под строительство (Baudarlehen).
 
Э. М.: Разумеется, в рамках статьи невозможно обсудить все детали поиска и приобретения земли. Поэтому в заключение я попрошу Вас сказать еще несколько слов о том, как можно грубо определить размер необходимого для строительства земельного участка.

 

Г. Б.: Надо найти такую золотую середину, когда желания покупателя максимально совпадают с его возможностями, то есть наиболее комфортный и эффективно используемый участок земли приобретается за наименьшую цену.

 

- Для отдельно стоящего полутораэтажного коттеджа (Einfamilienhaus) общей площадью 120 кв.м необходим земельный участок величиной от 400 до 500 кв.м.
- Для одной половины дома на две семьи (Zweifamilien- oder Doppelhaus) площадью 120 кв.м – от 300 до 400 кв.м.
- Для секции рядовой застройки площадью 80 кв.м (Reihenhaus) – от 150 до 300 кв.м.

 

Надеюсь, что мои рекомендации будут полезны Вашим читателям. А наша фирма с удовольствием ответит на их вопросы и даст необходимые консультации всем, кто позвонит нам по телефону 04475 94 14 70 или обратится ко мне по электронному адресу g-bley@terra-projekt.net.
 
Э. М.: Г-н Блей, спасибо за содержательную беседу.
 
 
 
Эдуард Мармер
 
 

<< Zurück | №6 (93) 2005 | Gelesen: 957 | Autor: Мармер Э. |

Teilen:




Kommentare (0)
  • Die Administration der Seite partner-inform.de übernimmt keine Verantwortung für die verwendete Video- und Bildmateriale im Bereich Blogs, soweit diese Blogs von privaten Nutzern erstellt und publiziert werden.
    Die Nutzerinnen und Nutzer sind für die von ihnen publizierten Beiträge selbst verantwortlich


    Es können nur registrierte Benutzer des Portals einen Kommentar hinterlassen.

    Zur Anmeldung >>

dlt_comment?


dlt_comment_hinweis

Top 20

СТРОИТЕЛЬСТВО НА САДОВОМ УЧАСТКЕ

Gelesen: 2534
Autor: Шульман М.

Твой малый сад в Германии

Gelesen: 2526
Autor: Шульман М.

ЗЕМЛЯ В АРЕНДУ (ERBPACHT)

Gelesen: 2034
Autor: Мармер Э.

Мой теплый и экономичный дом

Gelesen: 1878
Autor: Листов И.

Договор на строительство (Bauvertrag)

Gelesen: 1277
Autor: Мармер Э.

Выбор земельного участка

Gelesen: 957
Autor: Мармер Э.

ИДЕЯ СОБСТВЕННОГО ДОМА

Gelesen: 913
Autor: Рудницкая Л.